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Prévoir son Immobilier

Nda a rencontré Sidonio Duarte, fondateur de SDO Consultants, le partenaire pour la gestion des ensembles immobiliers et formateur.
 
SDO Consultants accompagne les professionnels de l'immobilier lors des phases de conception et d'exploitation.  La société propose, sous forme d’analyse technique ou d’étude comparative, des solutions en adéquation avec les besoins d'exploitation et les possibilités des installations. Son expérience de l'immobilier tertiaire apporte une réelle valeur ajoutée à ses formations. Son aptitude à l’adaptation aux mutations technologiques est un atout.
 
Gestion et prévision ou prévoyance
La conception et la gestion d’un ensemble immobilier sont simplement une question de prévoyance. Gérer c’est aussi prévoir.Laprévisionestl’undesobjectifsdesconcepteurs, la prévoyance doit faire partie des activités du gestionnaire avec tout ce que cela comporte comme imprécisions, quels que soient l’acteur et l’instant d’un projet. Gérer un ensemble immobilier est finalement un principe philosophique menant vers l’approfondissement du techniquementmesurable.
 
Phases Appel d'offres et conception
La majorité des clients ou acquéreurs d’ensembles immobiliers sollicite les cabinets d’architecture ou autres concepteurs, pour l’évaluation des coûts futurs d’exploitation maintenance. L’acheteur public se replie sur l’obligation imposée dans le cadre d’un marché pour obtenir ces mêmes coûts. On parlera plus souvent de coût global, sans vraiment en maîtriser le contenu, voire en comprendre le sens. L'attention de Sidonio Duarte est axée sur l’interprétation et les calculs qui en découlent. Une fois les calculs imposés mis en avant, les indicateurs de tout ordre définis, quid de tout cela ? Existe-t-il un mode de pérennisation des données ? 
 
Définition de l'exploitation
Dans le mot exploitation, on doit immédiatement entendre faire valoir et mise en valeur d’un site ou d’un bien. La maintenance est une activité axée sur l’entretien pour préserver le bâti et le bon fonctionnement des techniques contenues. Cette association financière constitue les données de base à l’évaluation du coût global, bien que n’étant pas les seules bienentendu.
 
Mode démystification
 
On parle tout simplement de coût de cycle de vie, ce qui est beaucoup plus simple à appliquer à un produit manufacturé qu’à un ensemble immobilier. La notion d’abstrait s’applique beaucoup plus à un immeuble.
 
 
Le coût de fonctionnement est toujours lié à la diversité des usagers ,à la pluridisciplinarité des activités (type d’exploitation). Un site est donc toujours unique, toute prévision économique non suivie est une perte de temps, très souvent ou trop souvent utilisée pour obtenir un marché,dont les indicateurs et données tombent plus vite dans l’oubli qu’ils n’ont mis de temps à naitre (les morts nés de la gestion immobilière). Sans parler des prévisions de consommation d’énergie, toujours intéressantes et optimistes sur le papier, mais là aussi le sujet est vaste. L’important à retenir est tout simplement une lapalissade « les prévisions d’économies d’énergie, sans une maintenance adaptée sont vouées à l’échec».
 
Comment se démarquer ?
L’incontournable est la définition des données d’entrée de l’étude. Lors d’une réhabilitation lourde par exemple, il ne faut pas hésiter à solliciter le donneur d’ordre afin qu’il vous communique sespropresdonnéesdansunobjectifdecorrélationdesrésultats.Celaparaîtinvraisemblable, mais cette solution peut être un argument non négligeable de réussite économique du projet. C’est aussi une solution pour minimiser le temps consacré à la partie comparative (benchmark). N’oubliez jamais qu’un immeuble est unique.
 
Une construction neuve
Lorsd’uneconceptionneuve,votredonneurd’ordrepeutaussiêtreenpossessiond’éléments constitués par son retour d’expérience, là aussi cela doit êtreutilisé. Un projet de conception construction est avant tout un partenariat dont les acteurs ont un objectif commun, la réussite et la pérennisation decelui-ci.
 
Trop souvent on s’attarde sur le type de maintenance à mettre en place, ce qui peut s’expliquer par la nécessité d’obtenir une base de calcul, voire un protocole. Cela implique la présentation de gammes de maintenance "passe partout" sans la moindre réflexion sur les conditions d’exploitation. Oui, cela peut être indispensable, mais sans perte detemps.
 
Seule la performance énergétique est relativement bien cadrée et revêt des formes contractuelles précises. 
 
Unesimpleréflexionavecd’importantesconséquences,(lorsqu’onachèteunproduitfini,noussommes quasi systématiquement face à une, voire plusieurs garanties, lors de la conception desensemblesimmobiliers),celan’existepas.Nous n'évoquons pas lagarantiedécennaleouautres garanties constructeurs, il s'agit de garantie de vos indicateurs, données d’études, coûts de maintenance (hors exploitation).
 

AndyWarholdisait: « On dit que le temps change les choses, mais en fait le temps ne fait que passer et nous devons changer les choses nous-mêmes. »

 
Technique et indicateurs
Le coût global peut être décliné sous deux formes, bien que souvent malaxé pour donner naissance à des études dites de benchmark, qui n’ont de benchmark que le nom, et réalisées à la dernière minute entre la poire et le fromage.
 
Nous évoquerons le coût global simple (investissement initial + coûts d’entretien, de fonctionnement, de maintenance, d’exploitation, de démantèlement, de recyclage).
 
Le coût global étendu, intégrant les impacts environnementaux et l’image, sachant que la qualification des éléments immatériels reste complexe.
 
Accompagnement
L’accompagnement doit être présent lors de toutes les phases d’un projet, il est indispensable à la réussite de celui-ci. Tous les acteurs doivent être informés et impliqués.Les données non restituées à l’exploitant compromettent à court terme les valeurs économiquesd’exploitation, de maintenance, d’énergie etenvironnementales.
 
La devise de Sidonio Duarte, que nous remercions pour cette entrevue, est : "Prévoir, transférer, pérenniser, bien vivre son ensemble immobilier ! "
 
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SDO Consultants
Sidonio Duarte
30 bis, rue du Vieil Abreuvoir 
78100 Saint-Germain-en-Laye
Tél. : +33 (0)6 16 81 59 19
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